主持人：親愛的人民網網友大家好！歡迎收看《對話人民法官》欄目，今天做客我們訪談間的是：吉林省四平市中級人民法院 民事審判二庭副庭長、四級高級法官 王玉川，歡迎您！

王玉川：人民網的網友們，大家好！

主持人：今天王玉川法官給我們帶來的是，產權式商鋪可能存在的經營風險，那么什么是產權式商鋪？產權式商鋪有哪些類型？下面我們有請王玉川法官。

王玉川：首先，我與各位網友分享一個有關產權式商鋪的案例：

百貨公司在當地擁有經營狀況很好的一個商場，2010年，百貨公司為擴大經營規模在與該商場毗鄰的位置準備再投資建設一個商場，經相關部門審批后新的商場陸續開始建設，在尚未投入使用前，百貨公司將新建商場內部劃分為邊界清楚的若干商鋪，商鋪間以隔斷形式隔開。后百貨公司便將新商場以商鋪的形式向社會對外出售。小張經濟條件較好，也想將手中的余錢進行投資，便同百貨公司簽訂了商鋪買賣合同，購買了百貨公司新建商場若干商鋪中的四個商鋪。因新建的商場是經營性質，毗鄰的商場經濟效益較好，新建商場對外出售時的價格明顯高于本地住宅的價格。小張購買商鋪的兩年后即2012年，新商場開始營業。小張購買的四個商鋪也以出租的方式對外出租經營。但好景不長，因受經濟環境的影響，新建的商場整體經營狀況并不好，百貨公司幾次引進外地大公司投資也都沒能改變新商場的經營狀況，后百貨公司將新商場關門停業。小張認為，將多年的積蓄都用來購買商鋪，現商場關門停業，導致其購買的商鋪不能對外出租，不能正常經營，為其造成了巨大的經濟損失，便向法院提起訴訟，要求百貨公司賠償其經濟損失。

主持人：在介紹案例前，你提到產權式商鋪，什么是產權式商鋪？

王玉川：產權式商鋪是指房地產開發商將整體的商業建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，業主購買并辦理產權登記后享有產權但不直接經營，而是由開發商統一經營管理，業主定期、定額獲取回報的房地產銷售經營模式。產權式商鋪一般有兩種類型，一種為獨立產權式商鋪，即開發商將賣場進行物質形態上的實質分割，商鋪間用木板、內隔墻、玻璃等形式相互區分，四至確定。另一種為虛擬式產權商鋪，此種為概念式分割形態，指開發商將賣場作概念式分割，商鋪間并無物理隔離物，不劃分實際區域，產權登記在購買者名下，但購房者無法自行經營。本案中小張購買的商鋪應屬于產權式商鋪，但其與標準的產權式商鋪在經營上存在不同，也就是本案中小張購買的商鋪，可自行經營，未交由百貨公司統一經營管理。

主持人：本案中小張購買的產權式商鋪與獨立經營性用房在物權行使上有什么區別？

王玉川：《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”依照該規定，小張購買的商鋪屬于其所有的專有部分應為產權登記中確定邊界四至的固定面積，也就是間隔后商鋪的面積，而對于商場內其他商鋪所有人以外的通道、樓梯、大堂等公共通行部分及商場的基本結構部分，應屬于共有人共有的部分。對獨立的經營性用房其專有部分就很好理解了，只要滿足以下三個條件，一是具有構造上的獨立性，能夠明確區分；二是具有利用上的獨立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業主所有權的客體，均可以認定為經營性用房所有權人的專有部分。

《中華人民共和國民法典》第二百七十二條規定:“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”無論是產權式商鋪的所有權人還是獨立經營性用房的所有權人，均應按照該規定對其專有部分行使所有權。

主持人：在剛才介紹的案例中，因商場關門，導致小張的損失是否可以通過民事訴訟的方式解決？

王玉川：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十二條規定：“起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。”依據該規定，小張如提起民事訴訟，能夠與其有關聯的只有百貨公司了。小張提起要求百貨公司賠償其經濟損失的請求權基礎存在兩種可能，一種是基于其與百貨公司之間的商鋪購買合同關系，認為百貨公司在合同的履行過程中存在違約行為，主張違約損害賠償之訴；另一種是基于其擁有產權式商鋪的物權，提起物權侵權之訴。按照以上兩個思路分析：

首先，如果小張基于商鋪購買合同提起訴訟，小張與百貨公司之間簽訂有商鋪購買合同，合同中約定的僅是百貨公司向小張交付邊界位置確定的商場內的商鋪，小張支付相應的價款。如今小張已經依據合同取得了商鋪的所有權。雙方之間的合同已經履行完畢，百貨公司在商鋪買賣合同中并未對商鋪出售后的經營及管理情況作出約定，因此，在合同履行過程中，百貨公司并不存在違約行為。小張以百貨公司在履行合同過程中存在違約行為提起訴訟，沒有合同依據。

其次，如果小張基于物權，提起物權侵權之訴。《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條規定:“行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。依照法律規定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”小張在與百貨公司簽訂商鋪購買合同時，應該知道所要購買的商鋪所有權的行使與獨立的經營性用房不同，小張購買的商鋪的經營應服從商場的經營管理。案件事實能夠證明，商場關閉大門是因為商場整體經營狀況不好，無法運營，為減少損失，也為了使其他商鋪免受不必要的損失，商場不得已關閉大門，不能認定百貨公司存在過錯。雖然從形式上看限制了小張對其商鋪專有物權部分的使用，但物權的取得和行使應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人的合法權益。

所以，對于小張的損失，應屬于投資經營中的商業風險，應由投資人自行承擔，雖然小張可以提起民事訴訟，但不能獲得勝訴權。

主持人：從法律的角度，購買產權式商鋪可能存在哪些涉及法律的風險？

王玉川：除了這個案例中的經營風險外，因商鋪種類、經營模式不同，還會存在不同的風險。主要注意以下四類風險：

1.產權不明的風險。產權式商鋪，尤其是虛擬產權式商鋪，僅作面積上的抽象分割，商鋪之間沒有物理間隔的區分，這樣難以形成密閉獨立的空間，在辦理產權登記或與他人發生物權糾紛時，容易出現產權不明的情況。

2.投資收益難以保證的風險。產權式商鋪在出售時一般情況下是房地產開發商出售后，統一出租或委托給運營商統一經營，這樣的情況下，運營商對業主的租金回報可能會存在與開發商出售時的宣傳情況不符，加之經營中自然會存在一定的風險，商鋪不在投資人自己的手中，實際的運營商享有經營控制的權利，投資人不能親自經營，商鋪的運營風險不可控。這些都屬于經營中的商業風險，購買產權式商鋪用于投資的業主，應對商業風險有一定預期。

3.難以收回的風險。根據產權式商鋪一般的運營模式，業主購買的商鋪要交由運營商統一經營管理，投資者如對運營商支付的租金或投資回報不滿意，想收回自己經營，訴訟中因考慮到可能會影響到商業建筑功能的整體發揮，從而影響到其他業主物權的實現，為維護公共利益以及物權之恰當平衡原則，可能會不支持業主返還商鋪的訴訟請求。

4.構成非法集資的風險。因在產權式商鋪的銷售中，部分開發商采取“售后返租”的銷售方式，銷售的對象為社會公眾，尤其是虛擬式產權，投資人無法確定具體的商鋪位置，部分不良商家利用此種銷售模式，非法集資。

總之，收益往往與風險并存，投資者在投資過程中，應充分了解投資領域的經營模式和相關的法律規定，在投資前預估商業風險，有利于降低風險，提高收益。

主持人：好的，感謝王玉川法官，《對話人民法官》我們下期再見！

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